ככל שההחזר החודשי גבוה יותר כך מתקצרת תקופת ההחזר ויורדת משמעותית הריבית המצטברת על ההלוואה. לכמה כדאי להגביל את ההחזר? אילו שיקולים והוצאות נוספות יש לקחת בחשבון? ומה קורה לסכום ההחזר לאורך השנים?
ענבל גולדברג
המשכנתה היא חלומם – ואימתם – של משקי בית רבים בישראל. עבור אנשים רבים, רכישת דירה היא מטרה אסטרטגית מפני שהיא יכולה לספק ביטחון מפני תלות בבעלי דירות ושינויים בשכר דירה כמו גם השקעה לעתיד.
בחירת המשכנתה היא החלטה כלכלית מורכבת שרק מעטות משתוות לה – מדובר בסכום משמעותי מתוך התקציב המשפחתי החודשי, ובהתחייבות לזמן ארוך מאוד. בזמן הזה יכולים לחול שינויים בהכנסות משק הבית, בצרכיו, בכלכלה ובמבנה המשפחה. אי אפשר לצפות את כל השינויים האלו, אבל צריך לקחת אותם בחשבון בעת נטילת ההתחייבות.
סכום ההחזר החודשי הוא נקודת איזון עדינה – מצד אחד, ככל שהסכום גבוה יותר תשלום המשכנתה יסתיים מהר יותר ופחות כסף יושקע בתשלום ריבית מצטברת לבנק. מצד שני, סכום גבוה מדי עלול להכביד על התפקוד השוטף והיכולת להתמודד עם בעיות ובסופו של דבר, להכניס את משק הבית לקשיים כלכליים.
לכן, כשניגשים לקבוע את ההחזר החודשי, יש כמה קריטריונים המקובלים על אנשי מקצוע ככאלה שחשוב לשים אליהן לב:
- לקבוע תשלום חודשי שאינו עולה על 20-25% מההכנסה הפנויה. למה הכנסה פנויה ולא פשוט סכום המשכורות או ההכנסה מעסק? אם יש תשלומים משמעותיים קבועים לטווח ארוך – החזר הלוואה, השקעה בעסק, תשלום מזונות – חשוב מאוד לקחת אותם בחשבון. כדי לחשב את ההכנסה הפנויה, מחסירים מסך ההכנסה את ההוצאות האלו. זה הסכום מתוכו צריך גם לשלם את הקיום השוטף וגם לקחת את המשכנתה.
- השוואה לתקציב הקיים וההתמודדות השוטפת איתו. משכנתה, ברוב המקרים, מחליפה את תשלום שכר הדירה. מי שמתמודדים בהצלחה עם שכר דירה בגובה מסוים, מצליחים גם לחסוך מעט ולטפל בהפתעות שהחיים מזמנים – יכולים להניח שיוכלו להחזיר משכנתה בגובה דומה. מי שאינם משלמים שכר דירה אלא חוסכים בכל חודש באופן אגרסיבי, כדאי שייקחו על עצמם תשלום חודשי נמוך יותר מהחיסכון הנוכחי, על מנת להמשיך ולחסוך במקביל לתשלום המשכנתה.
- חשוב לקחת בחשבון את הסכום האמיתי עליו לוקחים משכנתה. עמלות לבנק, שכ”ט לעו”ד ושמאי, מס רכישה, אגרות והוצאות נוספות – כל אלו בעצם מגדילים את ההוצאה סביב המשכנתה. לתשלום השוטף נוסף גם ביטוח משכנתה, המורכב משני חלקים: ביטוח מבנה – המגן עליכם ועל הבנק במקרה של נזקים שיגרמו לירידה בערך הנכס; וביטוח חיים – המספק כיסוי למקרה שחלילה מישהו מהחתומים על המשכנתה נפטר.
על העמלות, השכר המקצועי והביטוח, כדאי לעשות סקר שוק ולהתמקח. ההשפעה המצטברת של ההבדלים יכולה להגיע לאלפי ואפילו עשרות אלפי שקלים בטווח הארוך. שימו לב לאותיות הקטנות של ביטוח המשכנתה ולעליה הצפויה במחירו עם השנים. חשוב גם לזכור שהמשכנתה, או רכיבים מתוכה, צמודים למדד או תלויים בריבית המשתנה בשוק. יש לקחת בחשבון עלייה בתשלום החודשי, שלא תמיד מלווה בעלייה הולמת בהכנסות לאורך הזמן.
- כדאי לחסוך במקביל לתשלום המשכנתה. למרות הדחף הטבעי להשקיע כל שקל בתשלום המשכנתה כדי לסיים אותה מהר ככל האפשר, חשוב דווקא להקדיש סכום קבוע לחיסכון חודשי. חיסכון זה מיועד להוצאות בלתי צפויות ולתשלום המשכנתה בתקופת מצוקה (אבטלה,למשל). הידיעה שבמקרה חירום ניתן להמשיך ולשלם את המשכנתה תקופה מסוימת ולא לאבד את הבית חשובה יותר מקיצור תקופת החוב. בטווח של 15 שנים ויותר, יש סיכוי לא קטן שיתרחשו מספר אירועים בלתי צפויים וחשוב שהם לא יהוו איום חריף שמסוגל לסכן את המשכנתה. אם החיסכון הצטבר לאורך זמן לסכום ניכר, ניתן לשקול לבצע פירעון מוקדם של המשכנתה או רכיבים מתוכה.
אם, לדוגמה, משק בית שהכנסתו הפנויה 17,000 ש”ח בחודש יכול להתחייב למשכנתה של 4,250 ש”ח (לפי חישוב של 25%), מומלץ לחסוך במקביל עוד לפחות 2,000 ש”ח בחודש. באופן דומה משק בית שהכנסתו הפנויה עומדת על 12,000 ש”ח בחודש ויכול להתחייב למשכנתה של 3,000 ש”ח (25% מההכנסה), מומלץ שיחסוך עוד 1,500 ש”ח בחודש, ליום סגריר או לפירעון מוקדם.
חשוב לציין שמשכנתה מורכבת ממספר מסלולים ואת הפירעון המוקדם יש לנהל בזהירות ובתבונה על-מנת למזער את העלויות ולהפיק את הרווח הגדול ביותר האפשרי. כדאי להתייעץ עם בעל מקצוע לפני שעושים זאת.
ההחלטה על רכישת בית ולקיחת משכנתה היא מורכבת וכדאי גם ללמוד את הנושא וגם להתייעץ עם אנשי מקצוע. חשוב מאוד לעשות הערכה כנה של יכולות כלכליות ולא להיסחף לאופטימיות יתר בקביעת היקף המשכנתה וההחזר החודשי. צריך לחיות עם ההחזר הזה הרבה שנים – יהיה נכון ובריא יותר לחיות איתו בשלום ולא באימה מתמדת.